Il male viene fatto senza sforzo, naturalmente, è l’opera del fato;
il bene è sempre il prodotto di un’arte.
(Charles Baudelaire)
Vivere in condominio comporta sicuramente, per chi sa valutare, alcuni vantaggi e diritti, ma anche degli inevitabili doveri.
Chi possiede o abita un’unità immobiliare in un edificio a proprietà condominiale deve infatti rispettare alcune regole che garantiscono il buon funzionamento e la civile convivenza.
Quali sono, per Legge e regolamenti, i doveri di un condòmino?
Il primo dovere di un condòmino è quello di rispettare il regolamento condominiale, documento principale che disciplina l’organizzazione e la gestione dell’edificio.
Il regolamento può essere imposto dal costruttore al primo rogito, o approvato dall’assemblea dei condòmini, contiene le norme relative all’uso delle parti comuni, alle spese condominiali e la loro ripartizione, alle modalità di convocazione e di voto dell’assemblea, ai poteri e alle funzioni dell’Amministratore, alle sanzioni per le violazioni e alle eventuali modifiche agli articoli derogabili del c.c.
Il regolamento condominiale è vincolante per tutti i condòmini e per i loro inquilini o ospiti, e può essere impugnato solo per motivi di illegittimità o di contrasto con la legge.
Il secondo dovere di un condomino è quello di pagare regolarmente alla loro scadenza le spese condominiali, che sono le somme necessarie per la manutenzione, la conservazione e il miglioramento delle parti comuni, nonché per i servizi e le forniture di interesse generale. Le spese condominiali sono ripartite tra i condòmini in base alle quote stabilite dalle tabelle millesimali, che assegnano a ciascuna unità immobiliare un valore proporzionale alla sua superficie, al suo valore e alla sua destinazione d’uso.
Il pagamento delle spese condominiali deve avvenire entro i termini e le modalità fissati dall’assemblea o dall’Amministratore; in caso di ritardo o di mancato pagamento, il condòmino moroso dev’essere sottoposto, entro 180 gg. dall’approvazione contabile finanziaria del condominio, a procedure di recupero coattivo, oltre a dover pagare gli interessi e le spese legali.
Il terzo dovere di un condomino è quello di rispettare il pari godimento delle parti comuni e il decoro architettonico dell’edificio. Questo significa che il condomino deve usare le parti comuni, come il cortile, il giardino, il terrazzo, le scale, l’ascensore, ecc., in modo conforme alla loro destinazione e senza pregiudicare il diritto degli altri condomini. Inoltre, il condomino deve mantenere in buono stato la propria unità immobiliare e non apportare modifiche che possano alterare la stabilità, la sicurezza ed il decoro originario dell’edificio, salvo che abbia ottenuto il consenso dell’assemblea e degli enti competenti.
Il quarto dovere di un condòmino è quello di evitare rumori e altre condotte moleste in condominio.
Il condòmino deve infatti osservare le norme di buon vicinato e di civile convivenza, astenersi da atti, fatti o omissioni che possano arrecare disturbo agli altri condòmini oppure alla gestione dell’amministrazione condominiale. Tra le condotte moleste rientrano i rumori eccessivi o fuori orario, gli odori sgradevoli, i fumi, le vibrazioni, gli animali rumorosi o pericolosi, le attività commerciali o professionali incompatibili con il carattere residenziale dell’edificio, ecc. In caso di violazione di queste norme, il condomino può essere sanzionato dall’assemblea o dall’Amministratore2, e può essere anche chiamato a rispondere in sede giudiziaria per i danni eventualmente causati.
Il quinto dovere di un condomino è quello di comunicare all’Amministratore i propri dati e le eventuali modifiche all’unità immobiliare. Il condomino deve infatti fornire all’Amministratore i suoi dati anagrafici, fiscali e di contatto ed alla sua unità immobiliare3. Inoltre, il condomino deve informare l’Amministratore di eventuali cambiamenti che riguardano la sua posizione, come la vendita, la locazione, la donazione, l’usufrutto, la successione, ecc., o che riguardano la sua unità immobiliare4, come le opere di ristrutturazione, di ampliamento, di frazionamento, ecc. Questo dovere serve a garantire una corretta gestione amministrativa e contabile del condominio, oltre che a facilitare la comunicazione tra i condòmini e l’Amministratore.
Il sesto e non ultimo dovere di un condòmino, è quello di considerare il professionista Amministratore del suo condominio, come un valore aggiunto concesso dalle vigenti normative codicistiche e non, come più delle volte capita, come un mero costo che pesa sulla gestione economica del condominio. Inoltre, il condòmino ha il dovere di rispettare l’operato di tale professionista che lavora come qualsiasi altro professionista5 per il proprio cliente che è “il Condominio” e non di certo il singolo condòmino.
Questi sono i principali doveri di un condòmino, che derivano dalla legge, dal regolamento e dal buon senso. Rispettare questi doveri significa contribuire al benessere e alla tranquillità di chi vive in condominio, e favorire un clima di dialogo e di collaborazione tra i condòmini.
Un buon e civile condominio è quello in cui si rispettano le regole e, innanzitutto, le persone.